【土地探しはこれでバッチリ！】土地探しの際に気を付けるべきポイントを紹介
家を建てよう！そう思った時に必ず必要になるのが「土地探し」です。いざ土地探しを始めようとした時に、何から考えればいいのか、どのような場所を選べばいいのかわからないという方がほとんどだと思います。
そこで、理想の土地と巡り合えるよう土地探しの際に気を付けるべきポイントをご紹介します。
土地選ぶためにチェックするポイントは？
土地選びの際、どのような点をチェックすれば良いのか、見ていきましょう。
1.何を重視するか
土地を選ぶには、家族構成の変化や車を持っているかなどでも大きく土地選びの基準が変わるので、それを踏まえておきましょう。
2.100点満点の土地はほぼない
次に100点満点の土地は、ほぼ存在しない事を頭に入れておきましょう。特に予算が限られている場合には何を重視し、何を諦めるのか取捨選択をしないといけません。希望する条件をクリアしている土地を、いくつか購入の選択肢に入れておくと複数の土地からより良い土地が選べます。
あなたと家族がより良い生活を手に入れる為に、家族のライフスタイルに合った土地をいくつかピックアップしましょう。
どこに建てる？エリア選びのポイント
どこにある土地を選ぶかは、これから暮らす街やエリアを選ぶということ。「今の住まいの近くがいい」「実家に行きやすいところが便利でいい」など、おおまかな希望エリアが決まっている人も、「予算内で希望の広さがあればいい」などエリアにこだわっていない人も、自分にとって暮らしやすいエリアかどうかを、さまざまな角度から確認して土地探しをしましょう。
1.エリアの特徴
エリアによっては、開発から年月がたった地区など住民に高齢者の多いところ、建て替えが進みあらゆる世代が暮らしているところ、商業施設や病院などが充実しているところなど様々。新興住宅地の場合は、計画的に配置された美しい街並みが特徴だったり、商業施設や飲食店が豊富で比較的若い世代が多く集まったりします。希望するエリアでは、どんな住環境が得られるかをまずは確認しましょう。
2.交通の便
通勤や通学にかかる時間や、利用する交通機関や路線の本数、ラッシュ時間の混み具合などを確認すると良いでしょう。もし急な異動などで職場が変わった場合、そこから通えるかということもチェックしておきましょう。
3.商業施設への距離
交通の便と同じくらい大切なのは、スーパーやコンビニなど周辺の商業施設への距離です。これは近いに越した事はありませんが、あまりにも近すぎても騒音の要因になるので、適度な距離にある事が理想でしょう。
4.病院や銀行、郵便局などの公共施設
日常的には利用しなくても近隣にあると便利なのが、内科や小児科、歯科などの病院、そして、銀行や郵便局などの公共施設。そのほか、図書館や体育館、区役所や自治体の出張所などの場所も確認しておきましょう。
5.通学先
その土地がどの校区に含まれているかを必ず確認しましょう。不動産仲介会社や市区町村の教育委員会に問い合わせれば知ることができます。
6.将来の住環境
今は利便性がそれほど良くないエリアでも、再開発によって商業施設が充実したり、計画的に公園が整備されたりなど、暮らしやすい街に生まれ変わることがあります。希望エリアで再開発の計画がないかをチェックして、将来の環境もイメージしたうえでエリアを選びましょう。
7.傾斜の向き
土地が全体的に南側に傾斜している事が理想的で、日当たりが良く、家全体が暗くなるなどのトラブルも少ないです。かと言って不自然な傾斜をしている土地には、盛り土をしている可能性もあり、これが後々災害などのトラブルになるケースもあります。土地の近辺の傾斜が北側になっている場合には、日当たりが悪くなり、生活する上で様々な問題が起きます。
また窪地になっている土地には、雨水などが流れ込む事も考えられ、水はけが悪い可能性があります。平地の場合は一見問題がなさそうですが、大雨やゲリラ豪雨の時にどうなるかはわかりません。高台になっており、南向きに傾斜が少しあるような土地が理想的です。
8.土地の形
土地の形は正方形か長方形が最も建築がしやすく、無駄なく土地を活用できます。車を持っている場合には、駐車場も含めて土地を選ぶ事を考えないといけません。三角形や多角形の土地の場合には、建築費が割高になる場合もあります。
土地選びの注意点
土地を選ぶ際は家族全員のニーズを考えた方がうまくいきます。通勤に多少不便でも生活がしやすいなど、子育てに適している土地の方が長く住む事が可能です。家族の潜在的なニーズに土地の立地が応えられるかどうかが選ぶ基準になります。
1.希望する大きさの建物の建築が可能か
建物の建築については道路に面している側面が2m以上ある事と、その道路が幅4m以上ある事が条件になります。また、条例などによって建物の高さを制限している地域もあるため、それも事前に調べておき、土地選びの基準にしましょう。
土地を買っても自分の思うような建物が建てられないのでは、意味がありません。
建物を建てる上で様々な規則が定められています。代表的なものとして、敷地面積に対する建築面積の割合である「建ぺい率」、敷地面積に対する建築延べ面積の割合である「容積率」。これらを守って建築を行う事が必要となるため、土地選びにおいては注意するポイントです。
2.土地の高低差
土地の高低差は重視すべきポイントで、ほとんどの土地は周辺道路より高くなっている事が多いです。仮に土地が周辺道路よりも低いと、雨の時に水はけが極端に悪くなるなど生活に大きな支障をきたします。また高低差がある場合には建築時に特別な費用がかかる事もあり、なるべく少し盛り土がしてあるところに建物を建てるのが理想的です。
3.正面の道路の所有権
正面の道路が私道の場合には、その所有者に許可を得ないと建物の工事ができません。公道の場合にも、交通量が多い土地や抜け道になっている場合だと建築時に警備員が必要になる場合があり、その分費用がかさみます。
4. 隣の土地との境界をはっきりとしておく
土地を購入する前に必ず隣の土地との境界をはっきりとしておきましょう。曖昧な場合には、隣人の立ち合いをしてもらい、登記簿を元に境界をはっきりとしておく必要性があります。隣の土地との境界を曖昧なままにしておくと、後々いろいろなトラブルの元となり、隣人との関係も上手くいかなくなる場合も多くあります。
5.災害に強いかどうか
その土地の災害リスクのチェックや、過去にいろいろな災害が起こっていないかどうかなどをチェックすることもポイントです。ハザードマップなどを調べれば土地の災害リスクを知ることができます。また、その土地が以前田んぼとして使用されていた等の場合には、地盤沈下や地震の際の液状化などの心配があるため注意する必要があります。
周辺の状況も調べておき、がけ崩れなどの危険性や、雨水のあふれ方なども踏まえて土地を選ぶ必要があります。
住宅を建てる際には、しっかりとした基礎が組めるよう、地盤の強さなども重視しなければなりません。
特に低い土地の場合には災害に注意する必要があるため、現状の見た目だけでなく、過去に起きた災害まで遡って、その土地について調べる事が必要です。
建物の規制に使う建ぺい率と容積率って何？
「どんな住宅を建てるか」を考えるうえで、「土地」と「建物」の広さを考えることが非常に重要です。
ただし、土地の広さに対して建築物の規模を好きに決めていいかというと、そうではありません。施主はもとより、周辺に住む人たちの快適さや安全を考えて、法律などでさまざまな規制が設けられているのです。
そうした規制の代表格ともいえるのが、「建ぺい率」と「容積率」。この2つを知らずに土地を決めてしまうと、土地の規制で予定よりも狭い家になるケースもあり、あとあと後悔することにもなりかねません。そこで、「建ぺい率」と「容積率」とはどんなものなのか、ご説明します。
建ぺい率
建ぺい率とは簡単にいうと、「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」のこと。計算式は次のようになります。
建ぺい率(%) = 建築面積 / 敷地面積 × 100
例えば、132平米（約40坪）の敷地面積に、66平米の建築面積の建物を建てた場合、その建ぺい率は50％になります。
せっかくの土地を無駄なくギリギリまで建物に使いたいと考える人もいるでしょうが、建ぺい率が高すぎる家は防災や風通しの観点から望ましくないとされています。そこで、ある程度の空地を設け、ゆとりある建物を建てるように誘導する目的で、建築基準法によって建ぺい率に制限が設けられているのです。
なお、建ぺい率の制限は地域によってパーセンテージが異なります。というのも、地域ごとに都市計画は異なり、そこを住宅地域にするのか、はたまた商業地域にするのかといった使い道は各市町村により細かく分類されているためです。
その分類方法や内容について詳しく知るためには「用途地域」というエリアについて知ることが大切です。
用途地域とは「この地域はこういう風に使うことに決めたので、従ってください！」というエリアのこと。
下記の表の様に用途地域は全部で13種類あり、それぞれに建てて良い建物の種類や、建ぺい率・容積率の上限があらかじめ決められているのです。
また用途地域は、市役所や区役所の都市計画課に電話することで、確認できます。
土地の仲介業者は購入希望者に対して、建ぺい率も必ず伝える義務があります。しかし、それをきちんと理解できていないまま購入してしまうと「希望する建物の広さは50平米なのに、30平米の広さでしか建てられないことが後から分かった」なんてことも。
建ぺい率は理想の住まいを叶えるうえで、欠かせない知識だといえるでしょう。
容積率
次に「容積率」について。建ぺい率はいわゆる平面的な広さを制限するものですが、容積率は「敷地面積に対する延べ床面積の割合」を算出し、制限するための基準になります。計算式は次のとおりです。
容積率(%) = 延べ床面積 / 敷地面積 × 100
容積率を求めるうえでは「延べ床面積」がポイントになります。延べ床面積とは、それぞれの階の「床面積」を合計した面積のことです。つまり、容積率は「土地に対して何階建ての建物を建てることができるのか」を定めるための基準とも言えるでしょう。
なぜ容積率の制限を設けることが必要なのか。それは、簡単に言えば人口制限のためということになります。「住宅」と「下水や周辺道路などのインフラ整備」は切っても切り離せない関係です。
仮にインフラ整備が不十分なエリアなのに、容積率の割合を高くしてしまい、階数が多い家ばかりが建ち、住み手（人口）が増加したとします。すると、たちまち処理能力がオーバーしてしまい、結果として住み良い街からかけ離れてしまうのです。そこで、容積率という基準を設けることで、建物空間のスケールをある程度制限し、その地域に住める人口をコントロールしているというわけです。
まとめ
土地を選ぶ際は、土地に関する書類や説明事項をしっかりと把握することが大切です。特に、書類には専門的な言葉が並び、売主の簡単な説明だけではすべて理解できないこともあります。
わからない内容があった場合はそのまま聞き流さず、積極的に質問をして解決するようにし、購入を決定する前には実際に土地の見学に行って、よく確認したうえで検討するようにしましょう。
セイカホームはお客様にあった土地探しのお手伝いをおこなっています。土地選びに関するご相談も受け付けておりますのでお気軽にお問い合わせください。
