はじめに

新築の住宅を購入する際、ほとんどの人が「住宅ローン」を利用することになると思います。新築住宅を買うということは、人生においてとても大きな買い物です。それだけに住宅購入の支払いに関わる住宅ローンの知識をしっかりと持っておかなければなりません。今回は住宅ローンにはどんな種類があるのか？をご説明します。

住宅ローンには様々な種類があり、それぞれに借入先や金利のタイプ、返済の方法などの違いがあります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを知って、きちんとした借入れ・返済の計画を立てましょう。

住宅ローンの借入先について

住宅ローンの借入先には大きく分けると３種類あります。

❶公的融資

・財形住宅融資
財形貯蓄を行っている公務員や会社員のみ利用できる融資制度です。財形貯蓄を1年以上続け、残高が５０万円以上ある人が使えます。「フラット３５」とも併用できます。特徴として低金利で融資が受けられるケースが多い融資方法です。

・自治体融資
都道府県および市区町村が融資の申込窓口になります。その地域に一定期間居住または勤務していること、税金の滞納がないことなど、融資の条件が自治体ごとに異なります。また全ての自治体で融資を行っているわけではありません。お住まいの自治体にご確認ください。

❷民間融資

民間融資は都市銀行、地方銀行、JA、生命保険会社、住宅ローン専門会社、信販会社、クレジット会社など、さまざまな民間の金融機関から融資を受ける方法です。各会社ごとに金利や借入の条件も様々です。同じ金融機関でも、数種類の住宅ローン商品があったり、キャンペーンで金利や保証の優遇があったりします。

❸協調融資

協調融資は公的融資と民間融資の中間に位置します。公的機関である「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が提携した住宅ローンで、協調融資の中で一番知られているのが「フラット35」です。一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。

「フラット35」について

現在、住宅を購入する際の住宅ローンとして最もポピュラーなローンは「フラット35」でしょう。「フラット35」は前項の❸協調融資にあたり、国の機関である住宅金融支援機構が民間の銀行や信用金庫などの金融機関と提携して提供する住宅ローンになります。

主な「フラット35」の窓口は、大手や地方の銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、生命保険会社、住宅ローン会社などの金融機関ですが、住宅メーカーが独自に「フラット35」を取り扱っている会社もあります。

まず、「フラット35」の特徴として
・返済期間は最大35年、融資の限度額は最大8,000万円まで
・「長期固定金利型」金利タイプ
・連帯保証人および保証会社への保証料の支払いが不要
・団信(団体信用生命保険)への加入は必須ではない
などの点が挙げられます。

次に「フラット35」の融資を受ける条件として
❶申込者(契約者)への条件
・日本国籍を持っていること
・ローンの申込時の年齢が満70歳未満であること(ただし、子供にローンを引き継ぐ親子リレーローンの場合は満70歳以上でも申込可能)
・返済負担率(年収に対する全てのローンの年間の返済額の割合)が基準以下であること
・申込者本人またはその親族が居住するための住宅であること

❷物件(住宅)に対する条件
・住宅金融支援機構が定めた技術水準をクリアした住宅であること
・床面積が一戸建て住宅で70㎡、マンションなどの共同住宅で30㎡以上であること
これらの条件を満たす必要があります。

「フラット35」によるメリットは
・固定金利のため、返済期間中の金利が一定で変わらない(市場の影響を受けない)
・保証料などの諸経費が無料、繰上げ返済時の手数料がかからない
・年収や勤続年数による制限がないので、転職したばかりの人や自営業者の人などでも借入が可能。
・団信(団体信用生命保険)への加入が必須ではないので、健康上に不安がある人でも借入が可能
・耐震性能や省エネ性能などが住宅金融支援機構の一定の水準をクリアした場合に一定期間金利が引き下げられる「フラット35S」を利用できる。
などが挙げられます。

逆に、「フラット35」のデメリットとして
・世の中(市場)の金利が下がっても、返済額は変わらない(安くならない)
・借入時の金利が一般的な「変動金利型」と比較すると高めになる
・融資の条件に物件(住宅)の断熱性など性能面の審査がある。
・住宅の登記の費用や火災保険料などの「諸費用」の金額を含めて借り入れることはできない
・団信(団体信用生命保険)に加入する際は特約料が別途必要
などの点が挙げられます。

「フラット35」の利用を検討する際は、メリット、デメリットの両方があることを十分に理解しておくようにしましょう。

住宅ローンの金利について

住宅ローンの金利タイプには大きく３種類があります。

❶固定金利型

完全固定金利型は融資の返済開始から完済までの期間中の借入金利の変動がないタイプです。市場の金利が変動しても、金利が変わることはありません。つまり毎月の返済額も変動することがありませんので、返済の計画が立てやすいのが特徴です。

デメリットとして、仮に市場の金利が下がった場合でも、金利は固定なので金利が下がって返済額が減少することはありません。また、同じタイミングで借入を行う場合、変動金利型や固定期間選択型よりも金利が高めに設定されることが多い金利タイプです。

❷変動金利型

変動金利型は融資の返済期間中に、定期的に市場金利に合わせて金利が見直されるタイプです。基本年に２回金利の見直しが行われますが、頻繁に金利と返済額が変わると、借りた側の返済計画が狂いやすくなり不安定になるので、月々の返済額の見直しは５年に１回、というのが一般的です。

金利が変動しますので、市場金利が下がれば毎月の返済額も減少しますし、逆に市場金利が上がれば毎月の返済額は増加します。メリットとデメリットが表裏一体のタイプです。また、融資の開始時点で支払総額が確定せず、毎月の返済額が変動するため、返済計画が立てにくいタイプでもあります。

ちなみに５年後の金利見直しの際、市場金利が大幅に上昇していた場合に、毎月の返済額が大きく跳ね上がらない様に、返済額が増える場合にはそれまでの返済額から上限1.25倍までに抑える、というルール設定をしているローン商品もあります。

❸固定期間選択型

固定期間選択型は返済開始当初の一定期間は金利と返済額が一定の「固定期間」を設けて返済を行い、固定期間が終了後に再び固定期間を選択したり、変動金利型に切り替えたりする金利タイプです。

選択できる固定期間の長さは各融資先により異なり、最短で１年から最長で30年などもありますが、３年や５年、10年などが一般的です。

固定期間中は毎月の返済額が確定するので期間中の返済計画は立てやすくなります。また、固定期間の終了後に、市場金利が下がっていた場合は、以後の返済額が減少します。

逆に固定期間の終了時に市場金利が上昇している場合は、返済額が増えます。なお、変動金利型で設定される「それまでの返済額の1.25倍」のような増加額の上限は適用されません。ですので市場金利が大幅に上昇した場合には、それに伴って返済額も大きく増加することがあります。

住宅ローンの返済の方法

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

❶元利均等返済

住宅ローンの返済方法として一般的なのは、「元利均等返済」と呼ばれる方法です。これは「元金と利息を合わせて均等に返済をする」方法になります。
分かりやすくいうと、「毎月のローンの返済額が均等になる返済方法」です。毎月の返済額が安定しているので、ローンの返済計画が立てやすいのが特徴です。

元利均等返済は金利の変動がなければ毎月のローン返済額も変わりませんが、返済額に占める元金と利息の比率は毎回変わります。住宅ローンの返済開始当初はローン残高そのものが多いため、利息も多くなります。したがって「返済額に占める利息」が多くなり、元金の返済の割合が少なくなります。そのため、ローン残高が減りにくくなります。

❷元金均等返済

「元金均等返済」は「元金を均等に返済していく」方法のことです。住宅ローンの元金にあたる金額を、返済期間で均等に割り、さらに残高に応じた利息を上乗せした金額を支払う返済方法です。

毎月の返済金額は、元金部分の残高に対応した利息額が上乗せされ、残高が減ることで利息額も減っていきます。したがって住宅ローンの返済開始当初が一番返済額が大きくなり、返済が進むにつれて月々の返済額が少なくなるのが元金均等返済の特徴です。

元利均等返済と比較して、返済期間の初期に返済額の負担が大きくなる代わりに、元金部分の減り方が早く、総支払金額も元金均等返済の方が少なくて済みます。

まとめ

住宅ローンは、住宅の購入後の人生設計に大きな影響を与えます。住宅ローンを利用するに当たってはしっかりと情報収集をして、自分に合ったタイプの融資方法を選び、無理の無い借入れを行う様にしましょう。