住宅ローンに関する「つなぎ融資」という言葉を聞いたことはありませんか？

住宅の購入や買い替えをする際、住宅ローンを組むことがあると思いますが、住宅ローンの融資が開始される前にまとまった資金が必要なことがあります。その資金を一時的に融資することを「つなぎ融資」と言います。

つなぎ融資をすると、手元にまとまった資金がなくても家づくりをスタートすることができるメリットもありますが、注意点も確認しておく必要があります。

今回は、つなぎ融資のメリットからデメリットまで詳しく解説していきます。

家づくり初心者の人や、住宅購入の資金計画に不安がある人にも分かりやすく説明していきます。

つなぎ融資とは？

住宅購入における「つなぎ融資」とは、住宅が完成する前に必要な土地代・着工金・上棟金などの支払いのための融資のことを指します。

一般的に、住宅ローンを組んで家を購入する際、購入する物件を担保にして契約をするため、家が完成して引き渡すタイミングで融資が行われます。住宅ローンの本融資までのつなぎの融資のため「つなぎ融資」と言われています。

住宅完成前に費用が発生するときは、自分で資金を用意しておくか、つなぎ融資を利用して補う必要があります。

つなぎ融資で借り入れた資金は、住宅ローンの融資実行時にまとめて返済するのが一般的です。しかし、利息については、金融機関によっては前払い・毎月返済・一括返済などがあるので、あらかじめ確認しておきましょう。

つなぎ融資は必ず必要？

つなぎ融資は必ず必要というわけではありません。

住宅完成前に必要な費用が手元にない人や、引き渡し時に住宅ローン実行が間に合わない人は、つなぎ融資を利用して住宅資金を補填します。

また、マンションや戸建てを売却して住み替える場合、家が売れずに資金が用意できない際にもつなぎ融資を利用することもあります。

つなぎ融資はどこで借り入れる？

つなぎ融資は、住宅ローンを前提とした融資なので、住宅ローンを申し込む金融機関と同じ必要があります。

つなぎ融資を本ローン実行時に清算する仕組みなので、住宅ローンを申し込む金融機関がつなぎ融資を取り扱っているか確認しておきましょう。

つなぎ融資を利用する場合の流れ

例として、土地を購入して注文住宅を建てる場合の、つなぎ融資の流れを説明します。

１まずはハウスメーカーや工務店に資金計画を相談

土地を購入する人は、住宅完成までにどのタイミングで資金が必要になるかを知っておきましょう。

手元のある住宅資金の有無や、世帯収入などを含めて、無理のない資金計画を立てます。

つなぎ融資も申し込んですぐ実行されるわけではなく審査があるため、土地購入と並行して計画を建てる必要があります。

早めに資金計画を相談することで、ハウスメーカーにつなぎ融資に対応できる金融機関を探してもらったりして、その後の流れがスムーズになります。

２希望の土地が見つかったら住宅プランの決定・契約

希望する土地が見つかったら、施工会社に住宅プランの見積りを作成してもらい、請負契約を締結します。

３金融機関に住宅ローンとつなぎ融資を申し込み審査を受ける

つなぎ融資を取り扱っている金融機関に、住宅ローンとつなぎ融資を申し込み、事前審査・本審査を受けます。

４審査承認後、融資で支払いを完了する

住宅ローン・つなぎ融資の審査が承認されたら、つなぎ融資を受け取ることができます。

土地の購入費用や着工金などの住宅完成前の資金を、つなぎ融資で支払います。

つなぎ融資の借入金は、本ローン実行時に精算されるため、住宅完成前の支払いについては、金利のみの支払いとなります。ただ、金利の支払いについては金融機関によって異なるため、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資のメリットをご紹介します。

手元に資金がなくても家づくりを進められる

つなぎ融資を利用すれば、まとまった住宅資金が手元になくても家づくりをスムーズに進められることができます。

自力で資金を貯めるとなると時間がかかってしまい、家が欲しいタイミングで家を買うことが難しくなることも。

融資なので利息はかかってしまいますが、長い目で見た家族の住宅・資金計画をしっかり話し合って、つなぎ融資を検討してみるのも一つの選択肢です。

理想の土地を資金不足で諦めなくて済む

理想にぴったりな土地や家が見つかった時に、資金不足で諦めてしまってはもったいないです。

つなぎ融資を利用することで、土地の買い時を逃さず、すぐに家づくりや住宅購入を進められるというメリットがあります。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資のデメリットをご紹介します。

住宅ローンに比べて金利が割高

つなぎ融資の金利は２％～４％が相場で、住宅ローンに比べると割高になるので注意が必要です。

あらかじめ住宅完成前に必要な資金を計算し、必要最小限の融資にしましょう。

住宅ローン控除は対象外

住宅ローンは一定の条件を満たすことで税額を控除できる「住宅ローン控除」を受けることができます。

住宅ローン控除を受ける条件に「住宅が完成後6か月以内に住み始めている」ことがあるからです。

つなぎ融資は住宅が完成前に使用するため、条件を満たせず住宅ローン控除の対象外となります。

つなぎ融資を利用する際の注意点

つなぎ融資を利用する際のあらかじめ確認しておきたい注意点を説明します。

融資の限度額を確認しておく

つなぎ融資には、融資額・期間・回数に制限があります。

金融機関によって異なりますが、「土地代金の同額まで」「建物代金は、着工金は建築請負代金の30％・中間金は60％まで」のように限度額が定められている場合が多いです。

融資の期間や回数も、金融機関ごとに制限があるので注意が必要です。

諸費用は手出しする必要がある

つなぎ融資にも、諸費用が必要です。利息の他に印紙代や事務手数料、各種保険料といった諸費用がかかります。融資額と利息意外の諸費用が必要になること考えて、無理のない資金計画をしましょう。

つなぎ融資に対応していない金融機関がある

つなぎ融資は住宅ローンとセットで申し込む必要があります。住宅ローンは取り扱っていても、つなぎ融資に対応していない金融機関もあるので、住宅ローンを選ぶ時に確認しておく必要があります。

つなぎ融資以外の「分割融資」という選択肢も

つなぎ融資以外にも、住宅完成前の資金を補填する「住宅ローンの分割融資」を選択する人もいます。

つなぎ融資とはローンの種類が違い、分割融資は住宅ローンと同じ一つのローンですが、つなぎ融資は主体である住宅ローンと別のローンという扱いになります。

また、分割ローンは融資にあたり抵当権を設定しますが、つなぎ融資は抵当権を設定する必要のない無担保ローンです。

住宅ローンの金利で利用できたり、一定条件を満たせば住宅ローン控除を受けられたりというメリットはありますが、手数料が割高な傾向があったり、対応している金融機関が少ないという点があります。

家族やハウスメーカーの営業担当に相談し、金融機関もあらかじめ確認しておくことをオススメします。

まとめ

今回は、つなぎ融資について詳しく解説しました。

家づくりには欠かせない資金計画。住宅ローンをメインに考えがちですが、まとまった資金がない人も住宅購入をスムーズに進められる「つなぎ融資」のことも、しっかりと理解しておきましょう。

家づくりを始めた人や、家の資金計画を考えている人は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

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