【要チェック】親の土地に家を建てる場合のポイントについて解説
はじめに
私たちセイカホームでは、お客様から家づくりに関する様々なお問い合わせ、ご相談をいただきます。その中でよくご相談をいただく内容の一つが「親の土地に家を建てたい」というものです。
ご両親の土地に家を建てることにはいろいろなメリットがあります。反面、きちんとご両親の土地に家を建てる際の注意点を把握し、対策をしておかないと、余分に税金を払うことになったり、将来の相続時のトラブルになることもあります。
このような問題を生じさせないためには、正しい知識を前もって備えておくことが大切ですし、ポイントを抑えて計画的な家づくりをしておけば、将来も安心できることだと思います。
今回は「親の土地に家を建てる」場合のメリットやデメリット、税金や相続に関することなどについて解説します。ご両親の土地に家を建てることを検討中の方は、是非ご一読ください。
親の土地に家を建てる場合のメリットは？
まず、親の土地に家を建てる事によるメリットを挙げ、解説していきたいと思います。
1. 土地代が不要となり、経済的な負担が少なくなる
親の土地に家を建てることの一番のメリットは「土地を購入しなくて済む」ことでしょう。
一般的に家を新築するときには、家の建築費用+土地代がかかるものですが、この土地代が不要になるだけでも、経済的な負担を大きく減らすことができます。
例えば、坪単価35万円×40坪の土地を購入する場合、土地代＋諸費用の合計で1500万円以上かかります。人気のある地域の場合やその土地の広さによっては、2000万円～3000万円以上かかることもあります。
土地代の分だけ住宅ローンの借入額を減らすことができれば、毎月の住宅ローンの返済額も少なくなりますので、日々の生活に余裕ができやすくなるでしょう。
2. 住宅ローンの審査に通りやすくなる
次に挙げられるメリットとしては、「住宅ローンの審査に通りやすくなる」ことでしょう。
金融機関から住宅ローンの融資を受けるには、「土地」と「建物」を担保に入れる必要があります。一般的なケースのように土地を購入し、その土地に建物を建てる場合には「土地の代金と建物の代金の合計額」で融資を受けることになりますが、金融機関のローン審査では借りる人の返済能力(=収入)や土地の担保価値(=不動産としての評価額)などを総合的に判断して、融資を行うかどうかの可否が決められます。
親の土地に家を建てる場合には、土地の購入費用がかからなくなるので、住宅ローンの融資総額が少なくなります。融資額が少なくなれば、返済能力や担保価値などの住宅ローン審査の条件もハードルが低くなるので審査が通りやすくなります。
ただし、親の土地が既に何らかの担保に入っている場合は、住宅ローンの審査には通らなくなってしまうので注意しましょう。
親の土地に家を建てる場合のデメリットは？
親の土地に家を建てる事によるデメリットは次の点が挙げられます。
1. 親が亡くなった後に「相続トラブル」が起こりうるリスク
まず、親の土地に家を建てるときのデメリットとして挙げられるのは、「相続が発生したときに相続人の間でトラブルになる」可能性がある点です。
親の土地に長男の方が家を建てたとします。その後、親が亡くなったとき「遺産がその土地だけしかない場合」や「その土地が遺産総額の大部分を占める場合」などに、他の兄弟から不満が出てトラブルになる可能性があります。
なぜトラブルが起こりうるか？ですが、亡くなった親の土地の上には、既に長男の方名義の建物が建っているため、他の兄弟がその土地を利用したり、売却したりすることができないからです。
また、長男の方からすれば、自分が建てた建物の敷地（土地）は相続したいと考えるのも自然と言えます。万一の相続トラブルを防ぎ、回避するためにはきちんと相続対策をしておく必要があります。
2. 住宅ローンの支払いができなくなったとき、親に迷惑がかかるリスク
ほとんどの場合、新しく家を建てるときには銀行などの金融機関から住宅ローンの融資を受けることになりますが、住宅ローンの融資を受けるための条件として「親の土地」と「新しく建てた建物」を【担保】に入れなくてはなりません。
担保について簡単に説明をしておきますと、万が一何らかの事情により住宅ローンの返済ができなくなったときに、土地や建物を強制的に売却して、ローンの代金を返済させる権利のことです。
また担保とは別に、住宅ローンの融資の条件によっては、親に「連帯保証人」や「連帯債務者」になってもらうことが必須条件になることがあります。
つまり、「親の土地を担保に入れる」ということは、万一住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合、親の土地は売却(競売)にかけられてしまうことになります。
また、親が連帯保証人や連帯債務者になるということは、住宅ローンの支払いが滞った場合などに、親にも返済する責任が生じるということになります。
これから家を建てるという段階の時にそのような最悪のケースばかり考えて不安になってもいけませんが、リスクというものがあることはしっかり認識をしておきましょう。
親の土地に家を建てる場合に確認しておくべき税金は？
親の土地に家を建てる場合、掛かる税金のことをしっかり把握しておく必要がありますので、そちらを解説していきます。税金は状況によって掛かる税金が異なってきますので、まず簡単に状況とその場合にかかる税金を確認してみましょう。
状況1：親の土地を「無償で借りる」場合
親の土地を無償で借りて建物を建てる場合には、贈与税などの税金はかかりません。
状況2：親の土地を「有償で借りる」場合
親の土地を有償で借りて建物を建てる場合ですが、有償の内容によって贈与税、所得税、住民税などの税金が掛かる可能性があります。
状況3：親から土地を「無償で譲り受ける」場合
親から土地を無償で譲り受け建物を建てる場合には贈与税、不動産取得税、登録免許税などの税金が掛かる可能性があります。
それでは、各状況ごとの詳細について解説していきます。
状況1：親の土地を「無償で借りる」場合
一番多い状況として考えられるのは親に土地代や権利金を払わずに無償で借りて、その土地に家を建てさせてもらう場合です。このように無償で土地を使わせてもらうことを「使用貸借」といいますが、「親子間を含む個人間での使用貸借」の時には、贈与税などの税金は掛かりません。もし仮に、固定資産税に相当する額程度のお金を払う場合などでも、実質的には使用貸借に該当することになるので、この場合にも税金は掛かりません。
またこの場合、土地の評価は「自用地」という「更地と同じ状態」と判断されます。自用地は借地のように評価額が下がることがありません。つまり親が亡くなった時には、土地を無償で借りていたとしても相続税が安くなることはありません。
状況2：親の土地を「有償で借りる」場合
親に対して土地代や権利金を払って借りる、つまり有償の場合には注意が必要です。有償の場合、その支払い方によって税金の取り扱いが異なってきますので、ケースに応じて説明していきます。
2-1：土地代だけを支払う場合
親に対して土地代だけを支払う場合は、権利金の相当額について贈与税が掛かる可能性があります。ただし、「権利金の相当額が110万円以内の場合」や、「相続時精算課税制度」という税の特例を利用する場合などには、贈与税が掛からないこともあります。
2-2：土地代と権利金を支払う場合
親に対して土地代と権利金を支払う場合には、贈与税については掛かりません。ただし、これらのお金は「親の収入」となるので、所得税や住民税が掛かることになります。
状況3：親から土地を「無償で譲り受ける」場合
親から無償で土地を譲り受ける場合には、様々な税金が掛かりますので特に注意が必要です。主に掛かる税金は下記の通りです。
A.贈与税・・・土地を贈与したことについて掛かる税金
B.不動産取得税・・・土地(不動産)を取得したことについて掛かる税金
C.登録免許税・・・不動産の名義を親から変更することについて掛かる税金
それぞれの税率ですが、贈与税は「贈与した額の10％から最大55％」、不動産取得税は「固定資産税評価額の3～4％」、登録免許税は「固定資産税評価額の2％」が掛かります。
ただし、この内の贈与税については、前述の「相続時精算課税制度」などを利用すれば、掛からなくなることもあります。
有償で土地を借りる場合や相続対策として生前贈与を行う場合には、お住まいの地域の税務署へ相談するなどしてから行うと良いでしょう。
その他の税金や住宅ローン控除について
自己名義の土地に家を建てる場合と同様に、親の土地に家を建てる場合でも「住宅ローン控除」は適用の対象となります。
住宅ローン控除とは、10年間毎年末のローン残高の最大1%が、所得税や住民税から控除される制度のことです。
また、その他の税金として「固定資産税」や「都市計画税」については、「土地分は親の税金」、「建物分は家を建てた子供の税金」と、それぞれの所有者が納税を行う仕組みになっています。
親の土地に家を建てる場合の相続対策について
デメリットの項目で触れた通り、親の土地に家を建てる場合、将来的に兄弟での相続・遺産のトラブルが起こりうる可能性があります。家を建てた本人ではない、他の兄弟や姉妹からすれば、その土地の利用や売却ができないことが不満となり、問題になることがあるためです。
トラブルがこじれてしまうと最悪の場合、土地を家ごと売却して、土地代金を遺産として分配（遺産分割）しなければならなくなることもあり、注意が必要です。
そういう事態にならないように、早いうちからできる相続への対策をご紹介します。ご家庭ごとに状況は異なると思いますので、できることを組み合わせて対策をしておくと良いでしょう。
対策1：親に遺言書を書いておいてもらう
対策として最も優先度が高いのが、親に遺言書を書いておいてもらうことです。遺言書によって土地やその他の財産の承継先、及び相続の割合などを明記しておくことで、遺産争いを最小限に収めることができます。また、遺言が「親の意向」であると理解してもらえれば、多少不本意な内容であったとしても納得してくれる場合もあります。
ただし、あまりに一方的であったり、偏りの大きい遺言の内容の場合には、「遺留分」という他の相続人がそれぞれ最低限相続できる権利を侵害する可能性があります。遺言書の作成の際には、司法書士や弁護士など、法律の専門家の意見も聞いた上で作成を行うと間違いがないでしょう。
対策2：親に生前贈与をしてもらう
親が健在のうちに土地を譲ってもらうことを「生前贈与」といいます。親から生前贈与してもらえば、まず確実に土地の権利が手に入りますので、住宅ローンを組んで建物を建てる人からすれば一番安心できるのではないでしょうか。生前贈与は遺言書の次に優先度が高い相続対策の方法といえます。
また土地が広く、その一部に家を建てさせてもらう場合には、土地を分筆し、必要な部分だけを生前贈与してもらうという方法もあります。
ただし、土地を生前贈与してもらう場合には様々な税金が掛かりますので、費用対効果をしっかり考えた上で判断する必要があります。
対策3：平等に相続できるような財産構成にしておく
前述の遺言書や生前贈与での対策と合わせて行っておくべきなのが、この平等に相続できるような財産構成にしておくという対策です。
たとえば相続人が4人兄弟で土地の価値が500万円の場合、預貯金を1500万円準備しておくと、4等分でそれぞれ500万円相続できるようになります。家を建てたのが長男の方の場合、土地は長男、次男・三男・四男は預貯金をぞれぞれ500万円ずつのように分けることができます。
100%平等に分けることは流石に難しいと思いますが、できる限り公平になるようにすれば、兄弟全員の理解も得やすくなるはずです。
今回のまとめ
今回の記事はいかがでしたでしょうか？親の土地に家を建てる場合には、説明しました通りメリットもありますし、逆にデメリットもあります。
特に相続への対策については、事前に家族間でよく話し合い、できる限りの対策をしておくことで、将来のことを心配せずに、親の土地に家を建てることのメリットを最大限受けることもできるようになります。
私たちセイカホームでは、各種家づくりに関するご相談、住宅ローンのご相談なども随時承っております。これから家を建てたい！とお考えの方は、セイカホームまでぜひ一度お気軽にご相談ください。
